UNE multipropriété est un type de logement de vacances généralement situé sur ou à proximité d'un recours établissement. Ils ressemblent beaucoup aux copropriétés de vacances (voir résidences secondaires); cependant, une multipropriété n'est pas vendue comme une seule propriété. Au lieu de cela, les multipropriétés sont vendues par tranches de temps ou intervalles hebdomadaires et l'unité de multipropriété est partagée entre potentiellement 52 propriétaires différents. Les multipropriétés ont été vendues sous forme de semaines fixes, de semaines flottantes, de semaines tournantes et, plus récemment, de clubs de vacances ou d'adhésions ainsi que de systèmes basés sur des points.
Les petits caractères
Bien que le format de ces transactions varie, elles impliquent généralement l'achat d'une chambre ou d'une suite dans un complexe pendant une semaine par an, soit à long terme (30 à 99 ans), soit en tant que propriété enregistrée (acte) à perpétuité. . Les coûts sont élevés : 18 000 $ (dollars américains, 2006) ou plus à l'avance, suivis de HOA (association de propriétaires) ou de frais d'entretien de 500 $/an et plus, qui continuent aussi longtemps que le voyageur possède le temps partagé.
Les détails juridiques de ce que vous obtenez très largement :
- Un acte de propriété indique que vous possédez légalement une fraction d'intérêt dans des bâtiments ou des terrains, soi-disant à perpétuité, y compris tous les passifs.
- Un « droit d'utilisation » n'est pas un droit de propriété ; c'est un bail à long terme, payé d'avance, qui se poursuit des décennies dans le futur. Il est souvent utilisé dans des pays comme Mexique où la loi locale interdit aux étrangers d'acheter des terres.
- Une autre variante consiste à vendre la propriété non pas dans le terrain réel (une "semaine à la maison" dans un type de chambre spécifique, dans un complexe spécifique) mais de vendre un intérêt dans la société ou la fiducie qui possède ou exploite le complexe.
Les résultats réels varient tout aussi largement :
- Semaines fixes étaient le modèle original, la propriété de la même semaine chaque année à la même propriété. La plupart des propriétés "à temps partagé héritées" - des propriétés indépendantes construites par des promoteurs il y a vingt ans ou plus, vendues en tant que multipropriétés individuelles et remises à des associations de propriétaires sans autre implication des promoteurs d'origine et sans effort de vente supplémentaire - entrent dans cette catégorie.
- Semaines tournantes (parfois mal étiquetés « semaines flexibles ») déplacent chaque propriétaire vers une semaine différente chaque année selon un horaire fixe. Parfois, cela atterrit en haute saison, parfois cela atterrit trop loin hors saison pour être utile, mais en théorie, chaque propriétaire obtient un créneau horaire au moins une partie du temps.
- Semaines flottantes sont légèrement plus flexibles; les propriétaires potentiels achètent une semaine par an à une saison spécifique sans s'engager à l'avance à des dates spécifiques (qui peuvent être choisies chaque année, sous réserve de disponibilité).
- Clubs de vacances, adhésions et systèmes à base de points sont offerts par grandes chaînes avec plusieurs propriétés ; l'acheteur obtient un certain nombre de « points » qui peuvent être échangés contre un hébergement chaque année n'importe où dans la chaîne, mais des moments et des emplacements plus souhaitables coûtent plus de points.
Si vous avez du temps en multipropriété que vous n'avez pas l'intention d'utiliser, il peut y avoir quelques options :
- Certains opérateurs peuvent être disposés à louer vos chambres à d'autres voyageurs, si l'établissement annonce toujours des séjours hôteliers de courte durée.
- Vous pourrez peut-être échanger votre place avec un autre voyageur en utilisant un réseau de séjour à domicile ou alors échange d'hospitalité modèle si l'emplacement est souhaitable et les règles de votre permis de multipropriété.
- Des entreprises comme Resort Condominiums International (RCI) et Intervalle International (II) agir en tant que courtiers d'échanges de temps partagé, encore une fois soumis aux règles de votre temps partagé.
Néanmoins, il y a un risque – si ce que vous tenez est simplement une mauvaise affaire, personne ne voudra racheter votre position et vous devrez payer des frais d'entretien annuels coûteux pour une propriété de vacances que vous n'utilisez jamais.
Ensuite, il y a la question de ce qui se passe si l'entreprise qui gère ces programmes fait faillite. Dans certains de ces régimes, vous détenez toujours un acte de propriété (avec les obligations de propriété qui en découlent), dans d'autres, vous pouvez vous retrouver sans rien.
Les promoteurs de ces différents dispositifs s'empressent de souligner que ceux-ci sont le plus souvent moins chers (et moins gourmands en maintenance) que l'achat d'un résidence secondaire, comme un chalet. Une comparaison plus significative serait entre les multipropriétés et hôtels ou autres locations. Si vous séjournez au même endroit (ou dans une propriété du même groupe) une semaine par an, chaque année, pendant une décennie ou plus, vous force seuil de rentabilité sur une multipropriété. Peut-être que les chambres et les installations sont meilleures ou plus spacieuses que la location standard que vous obtiendriez pour l'argent, mais ne vous fiez pas aux comparaisons du promoteur.
Inversement, si cela se passe mal, vous risquez de vous retrouver avec une unité que personne ne veut acheter et qui continue à accumuler des frais annuels d'entretien, de taxe foncière et de HOA même lorsque vous n'utilisez pas l'installation. Au pire, cela vaut moins que rien - un passif au lieu d'un actif - et vous pourriez même ne pas être en mesure de céder votre participation dans une propriété à temps partagé problématique. Le promoteur d'origine n'a aucune obligation de le reprendre, même gratuitement. Il y a beaucoup de personnes âgées bloquées dans des paiements d'entretien de 450 à 900 €/an pour des maisons de vacances à temps partagé qu'elles n'utilisent plus et sont incapables de vendre.
Pièges
Un contrat de multipropriété est une transaction immobilière complexe avec de nombreux pièges. Ne signez pas un sans l'avis d'un expert.
Pour le voyageur, une multipropriété peut être inflexible dans la mesure où elle représente un engagement à passer des vacances au même endroit (ou dans un lieu appartenant au même propriétaire) une semaine par an, chaque année. Cela peut être gênant les années où le voyageur n'a pas une semaine de libre, n'a pas les moyens de faire un voyage ou préfère partir en vacances ailleurs. Une annulation de dernière minute est susceptible d'être difficile voire impossible s'il y a un changement dans les plans. Les multipropriétés ont également un coût initial élevé car elles doivent être achetées à l'avance, pas simplement louées.
Il est également difficile de prédire si un hôtel qui était un bon endroit pour séjourner cette année conservera les mêmes standards et la même position sur le marché à l'avenir. Parfois, une propriété est rénovée et améliorée, avec une augmentation correspondante des prix ; Parfois, une propriété ou une destination décline après des années de négligence. Certaines destinations de vacances autrefois populaires sont même devenues villes fantômes. Si ce que vous avez obtenu est une adhésion à un club, la dégradation peut affecter tous les locaux de l'entreprise - elle peut avoir des difficultés financières ou avoir cessé d'essayer d'attirer de nouveaux clients, ou les attirer sous un nouveau nom.
Même si une propriété fait l'objet d'un lifting ou d'une rénovation majeurs, les propriétaires de la multipropriété devront payer pour ces travaux des frais de HOA/maintenance plus élevés. La dissolution d'une association ou la conversion d'un immeuble à temps partagé existant à un autre usage (comme des appartements ou des condos) peut être difficile ou impossible en raison de la structure de propriété fragmentée ; il est difficile d'amener tous les propriétaires à se mettre d'accord sur une seule ligne de conduite.
Comme tout autre pari sur le marché immobilier, la valeur d'une multipropriété individuelle peut augmenter ou diminuer avec le temps. Une multipropriété ne doit pas être considérée comme un investissement ; la valeur de revente est bien inférieure aux prix promus par les vendeurs à haute pression d'origine lors du lancement du projet, si la multipropriété peut être vendue. Il peut également être pratiquement impossible de se soustraire à certains de ces arrangements - même si une personne est malade, âgée ou en faillite (et donc incapable de voyager), les termes des contrats varient considérablement selon que les promoteurs sont ou non obligés de permettre à l'infortuné propriétaire de quitter le régime.
Des tactiques douteuses ont été utilisées pour vendre difficilement des multipropriétés. Un argumentaire non sollicité prétend que la victime a gagné quelque chose gratuitement – comme un voyage ou un hébergement – mais avec quelques mauvaises surprises en petits caractères ; l'offre contient plus de frais cachés qu'un "Nigeria Une arnaque à l'avance de 419" et le prix du prétendu "gratuit" est que le voyageur est obligé de s'asseoir à travers un long argumentaire de vente à haute pression. Ces arguments peuvent être remplis d'affirmations fallacieuses selon lesquelles les multipropriétés augmenteront inévitablement en valeur et seront faciles sortir à tout moment – ce qui n'est souvent pas vrai.
Dans certains cas, il existe des listes d'attente de centaines de personnes qui tentent de se soustraire à des accords de multipropriété défavorables. Pour ajouter l'insulte à l'injure, certains vendeurs sans scrupules annoncent « Nous pouvons vous obtenir une compensation pour votre temps partagé », puis victimisent à nouveau le malheureux voyageur en le soumettant à un autre argumentaire de vente à haute pression pour un autre temps partagé. Dans certains cas, les tactiques agressives de « salle chaude » par lesquelles les victimes potentielles sont aspergées d'alcool et soumises à plusieurs heures de pression de vente intensive violent la loi locale. Si vous avez été mal vendu, qu'on vous a dit que vous ne pouviez pas quitter le programme ou que vous vouliez une indemnisation, vous pouvez obtenir des conseils juridiques, bien que cela puisse coûter de l'argent et qu'il n'y ait aucune garantie quant à l'issue d'une action en justice.
Pour les propriétaires d'hôtels et de centres de villégiature, les multipropriétés représentent un marché bloqué et une source lucrative de capital. Cela peut expliquer l'empressement des promoteurs de ces programmes, ainsi que certaines des tactiques de vente à haute pression. Pour le voyageur, cependant, un temps partagé inutilisé peut devenir une dépense continue lourde ; dans certains cas, les coûts de maintenance ont augmenté de 400 % sur la durée du contrat.
Si vous devez acheter, il est généralement moins cher d'acheter auprès d'un autre voyageur qui ne visite plus la propriété et cherche à vendre au lieu d'acheter directement auprès du promoteur d'origine.